便宜是真的，
風險也是真的。

法院會負責把屋內的人與物排除，交付一個空屋給你。程序上還是要跑一段時間，但至少有法院當靠山。新手只碰點交的物件，這是最重要的一句話。

法院不負責清空。屋裡可能有前屋主、有租客、有堆積如山的雜物。你要自己去談、自己去打官司、自己承擔時間成本。

常見的不點交原因：屋內有合法有效的租約（買賣不破租賃，租約會繼續）、有第三人占有、建物與土地分屬不同人等。

⚠ 不點交物件的折價幅度看起來很誘人，但那個折價就是在反映你要付出的代價。談不下來、告了三年還在打，這種案例並不少見。

例如土地點交、建物不點交。公告上會寫清楚，一定要逐字看完拍賣公告的「備註」欄，那裡才是重點。

• 在司法院「法拍屋查詢系統」或各地方法院公告找標的
• 看拍賣公告：底價、保證金、點交狀態、坪數、有無增建、備註欄
• 調土地與建物謄本，確認權利狀態、有無其他設定
• 現場外觀勘查：只能看外面。看社區環境、看有沒有人住、問鄰居與管理員
• 向管委會查欠繳管理費——這筆錢通常會由買方承受

• 準備保證金（通常為底價的 20%~30%，以公告為準），開立法院指定的票據
• 填寫投標書，密封投入標匭。價格寫錯不能改，多寫一個零就是災難
• 當場開標，價高者得。未得標者當場領回保證金

• 依公告期限繳清尾款，通常是 7 天內。逾期會沒收保證金
• 法院核發權利移轉證書
• 持證書辦理所有權移轉登記
• 點交物件：向法院聲請點交，由書記官與執達員執行

法拍尾款期限很短，而法拍屋的貸款不像一般買賣那樣從容——雖然現在有銀行承作法拍代墊或法拍貸款，但條件、成數與速度都要事先談好。沒把資金準備好就去投標，等於拿保證金去賭。

不能入內看屋。管線、漏水、壁癌、格局被改、被惡意破壞（有些前屋主會把水泥灌進馬桶、把電線剪斷），全部是接手後才知道。

抓預算時，務必把整理費用抓進去。海線的老公寓、透天，光管線與防水重做就可能是六位數。

管理費、水電費積欠，實務上常由買受人承擔。地價稅、房屋稅的分擔也要看公告怎麼寫。這些零零總總加起來，可能就把價差吃掉一半。

法拍會一拍、二拍、三拍逐次降價，還有「應買公告」。看到很低的價格，先確認這是第幾拍——如果前面兩拍都沒人要，通常代表這物件有明顯的問題，而不是市場沒發現。