很多人來問自地自建，第一句話都是「我看中一塊地，一千兩百萬」。
第二句話通常是「貸款應該沒問題吧」。
問題就出在這裡。 買地自建真正卡住人的，從來不是蓋不起來，是錢撐不到完工。
第一個落差：銀行看的不是你買多少
你用 1200 萬成交，不代表銀行就用 1200 萬去算貸款。
銀行放款看的是鑑價——他們自己派人估這塊地值多少。鑑價可能等於成交價，也可能低於成交價。低的那部分，差額要你自己補。
這一關很多人是簽完約才知道的。
第二個落差：土地貸款和房貸不是同一件事
一般人對貸款的印象都來自房貸。但土地貸款的成數可能比房貸低。
差多少？這個沒有標準答案。 每家銀行的政策不同，地目、區位、有沒有建築線、能不能立刻動工，都會影響。同一塊地問三家銀行拿到三個數字是很正常的事。
所以「大概可以貸幾成」這種問題，我沒辦法在網路上給你一個數字。要拿實際的地號去問。
想先確認這塊地能不能蓋、要退縮多少，可以看申請建築線全攻略；想查使用分區、環境敏感區、淹水潛勢，海線地主土地查詢懶人包裡有八個免費的政府查詢網站。
第三個落差：地買下來，錢才開始燒
這是最多人忽略的一段。地拿到了，接下來還有：
- 建築融資——蓋房子的錢是另一筆貸款，跟土地貸款分開
- 工程款——建照、設計、監造、材料、工班
- 利息——從撥款那天開始算，房子還沒蓋好就要繳
- 分期撥款——建築融資不是一次給你，是照工程進度分批撥
最後那點特別要注意：銀行是「做到哪、撥到哪」。工程做到某個階段，銀行才撥下一期。中間那段時間的錢，得你自己先墊出來。
如果你的現金流是「地買完剛好花光」，那接下來每一期都會很緊。
所以順序要反過來
大部分人是先畫夢想宅，再回頭算錢。
應該倒過來：先把現金流排出來，再決定要蓋多大。
至少要先知道這四件事：
- 這塊地銀行鑑價多少、願意貸多少
- 自備款要準備多少（成交價減掉貸得到的）
- 建築融資能貸多少、分幾期撥
- 每一期之間，你手上要留多少現金週轉
四個數字排出來，能不能蓋、蓋多大，答案自己就出來了。
自地自建的完整流程——買地、貸款、建照、監工到成本控管——整理在自地自建全流程指南。貸款成數與寬限期怎麼看，可以參考貸款成數與寬限期。
有實際的地號要評估，直接找我，我幫你把數字算出來再決定。