持分想賣，還是想買？
兩個角度一次講清楚。

① 好消息：不用問任何人

應有部分是你自己的財產，賣給誰、賣多少，其他共有人無權阻止。

② 壞消息：你有「通知義務」

賣掉之後，其他共有人可以用完全相同的條件（價金、付款方式、交屋條件全部一樣）把這筆生意接走——這就是 34-1 第 4 項的優先購買權。流程：

1. 先和買方簽好買賣契約（要有具體條件，不能只說「我要賣了」）
2. 用存證信函或雙掛號通知全體他共有人：送戶籍地址（法人送事務所）；明知沒住戶籍地要送實際住居所並切結。內容記明標示、出賣方式、價金、付款方法與期限、雙方姓名住所。數筆一起賣要分別記明每筆價金
3. 等 15 天。接到通知 15 日內不表示 → 視為放棄
4. 有人主張 → 買方換人、條件不變；多人同時主張 → 按應有部分比例分配
5. 沒人買 → 檢附切結書（載明通知方式、主張情形，記明不實願負法律責任）辦過戶

無法送達怎麼辦？住所不明、雙掛號退回、遷出國外或無戶籍且已切結查無住所 → 才可公告（村里布告經村里長簽證，或登報），自布告／最後登載日起滿 20 日才生效。順序不能跳。

③ 沒通知就過戶，會怎樣？

34-1 的優先購買權是債權效力，不是物權效力：

• 買賣有效、過戶有效，他共有人不能把房地要回去
• 但他共有人可以向你（出賣人）請求損害賠償
• 而且過戶前若被書面異議，地政事務所會駁回登記（土地登記規則 97 Ⅲ、要點 14）

所以不是「不能不通知」，是「不通知你自己扛賠償＋案子可能卡住」。該做就做，成本最低。

④ 這三種情況，他共有人「沒有」優先購買權

• 買方本身就是共有人之一（要點 13⑨）→ 把持分賣給另一位共有人，其他人不能插隊。最快最乾淨的成交路線。
• 公寓大廈：專有部分＋基地持分一併移轉給同一人（要點 13③）→ 一般買賣房屋不必為了土地持分通知全社區。
• 法拍／行政執行標售取得，持權利移轉證書辦登記者，免附放棄證明（要點 13⑧）。

① 門檻怎麼算（詳見下一段）

• 方案 A：人數過半 ＋ 持分過半（兩個都要過半）
• 方案 B：持分合計逾 3 分之 2 → 人數不計

② 五個必做動作

1. 事先書面通知全體他共有人（要在處分「前」）
2. 對他共有人應得的對價／補償，同意的共有人負連帶清償責任
3. 過戶時提出他共有人已受領或已提存的證明
4. 取得物權者，要代他共有人申請登記
5. 少數共有人仍享有優先購買權（要點 12），多數決不會消滅這個權利

③ 三個地雷

④ 什麼情況會被地政事務所駁回（要點 14）

他共有人在登記完畢前書面異議，且主張：① 數筆併賣未分別記明價金；② 對價、補償、條件有爭執並附已起訴文件；③ 書面通知程序不符；④ 其他損害權益情形並附已起訴文件。

門檻湊不到、也不想賤賣持分 → 協議分割 → 不成，向縣市地政機關申請調處（34-1 Ⅵ）→ 不服調處，訴請裁判分割（民法 824）。裁判分割可能是原物分割、變價分割或金錢補償；時間長（常一年以上），但常是打破僵局最有效的一張牌。

實例：三人共持 1/2、另一人持 1/2，怎麼算？

假設 4 位共有人：三人各持 1/6（合 1/2）、另一人持 1/2。門檻＝人數要超過 2 人（3 人以上）、持分要超過 1/2。

典型的「雙卡死」：三小戶合起來剛好一半、大戶自己也剛好一半，兩邊都動不了；連大戶拉一個小戶湊到 2/3，也因「逾 2/3 不含剛好 2/3」而失敗。最低成立組合是大戶＋兩位小戶。

實務上要動這種結構，通常是大戶去買一個小戶的持分（買到後人數 3 人、持分 2/3 以上），或直接走協議分割 → 調處 → 裁判分割。

先認清：分管的效力（民法 826-1）

• 已登記的分管約定 → 對受讓人有效，你會被綁住
• 未登記，但你明知或可得而知 → 你還是受拘束

所以買前一定要問：有沒有分管？有沒有登記？現況誰在用？

1. 優先購買權沒處理乾淨，過戶卡關

最常見的翻車點。賣方沒通知、內容不完整、15 天沒跑完，他共有人一紙異議，地政事務所直接駁回。

2. 貸款不好辦

土地持分、無分管、共有人多的案件，銀行估值保守、成數低甚至不承作。先問銀行，再簽約。

3. 使用現況

土地上有他人建物？有租約？有地上權？特別注意：土地法第 104 條（基地租賃、地上權人）的優先購買權，位階高於 34-1（要點 13⑥）。基地承租人可能把你買的東西整個接走。

4. 共有人結構

共有人 3 人和 40 人（尤其繼承多年沒分割的祖產），難度差 10 倍。人數多＝通知難、整合難、談判難。

5. 出場困難

持分好買難賣。進場前先想好出場路線。

• 土地／建物謄本：共有人數、各人持分、他項權利（抵押、地上權、典權、耕作權）
• 限制登記：查封、假扣押、假處分、預告登記、破產／清算
• 登記簿其他登記事項欄有無註記「本地上權或典權係依土地法 34-1 設定」（113 年起新增，看到就提高警覺）
• 分管：有無約定、有無登記、現況占用情形
• 優先購買權文件：通知證明（存證信函＋回執）、15 日是否屆滿、放棄切結書
• 使用分區與管制：都市／非都市、可否建築、農地身分限制
• 稅：土增稅、房地合一（持分一樣課）、地價稅自用與否
• 貸款：先取得銀行口頭承作意見
• 共有人意向：其他人想賣還是想守？決定你未來能不能整合

1. 賣回給其他共有人（最順，且沒有優先購買權障礙）
2. 繼續收購到門檻，走 34-1 第 1 項整筆處分
3. 協議分割 → 調處 → 裁判分割，取得單獨所有權後再賣
4. 原價轉售第三人（此時你就變成 Part A 的賣方，通知義務換你扛）

Q：其他共有人不接電話、地址是空的，怎麼辦？

先送戶籍地址（雙掛號／存證信函）。退回或戶籍暫遷戶政事務所 → 查實際住居所並切結。真的查不到 → 才能公告，且要滿 20 日才生效。順序不能跳。

Q：他共有人說「我要買，但價格太高能不能便宜點」？

不行。優先購買權是同一條件——價金、付款方式、期限全部照抄。要議價就等於不主張。

Q：15 天怎麼算？

自他共有人接到通知起算 15 日內不表示，視為放棄。以書面表示的，以通知到達出賣共有人時發生效力。

Q：一次賣好幾筆地，共有人只想買其中一筆可以嗎？

可以（要點 12②，得僅就其共有的土地或建物行使）。例外：經法院判決確定具使用上不可分性、或依法令應併同移轉。但若他兩筆都是共有人，就不能只挑一筆。

Q：法拍買到持分，要通知嗎？

持執行法院或行政執行分署的權利移轉證書辦登記，無須檢附優先購買權人放棄證明（要點 13⑧）。

Q：多數決賣掉，少數共有人的錢怎麼給？

同意處分的共有人負連帶清償責任；領不到就依法提存，過戶時附受領或提存證明。價金多寡不是地政機關的審查範圍，有爭議走民事訴訟。