一句話講清楚
一般房貸是你每月還錢給銀行，房子慢慢變成你的。以房養老剛好相反——把房子抵押給銀行，銀行按月撥款給你當退休金。這段期間房子的所有權和居住權都還在你身上，等到契約到期或屋主身故，再由繼承人清償；真的無法清償，銀行才有權拍賣。
它的正式名稱是「商業型不動產逆向抵押貸款」。截至 2026 年 3 月底，全台 16 家國銀累積核貸 1 萬 663 件、628 億元。過去主力都在北北基，今年第一季成長最快的區域，換成了中彰投。
申請條件
各家銀行細節不同，以下是最常見的門檻。
| 年齡 | 多數要求年滿 60 歲以上、信用良好的本國自然人 |
|---|---|
| 可貸額度 | 最高約鑑價金額的 7～8 成，實務上常落在 5～7 成 |
| 貸款年限 | 多為 20～30 年 |
| 雙重門檻 | 年齡＋貸款年限 ≥ 90，且 屋齡＋貸款年限 ≤ 60 |
| 房屋條件 | 建物用途最好登記為「住」。小套房、工業區住宅核貸機率低，銀行也偏好都會區房屋 |
月領金額試算
填三個數字，看看第一年跟最後一年的差距。
第 1 年 每月實拿
—元
最後一年 每月實拿
—元
第 1 年第 30 年
實際入帳
當月扣息
期滿或身故時，繼承人須面對的清償總額約為 — 萬元
（累計撥款 — 萬 ＋ 累計利息 — 萬）
（累計撥款 — 萬 ＋ 累計利息 — 萬）
利息由銀行直接從每月撥款中扣除，多數銀行規定扣息不得超過當月給付金額的三分之一，超過的部分先掛帳，等結案時一併清償。所以越到後期，實際入帳金額越少——這是最多人事後才發現的一件事。
本試算為簡化模型，僅供理解結構之用，實際額度、利率與撥款方式以各銀行核定為準。
優點與要提醒的地方
好處
- 有穩定現金流，又能繼續住在自己家
- 不用賣房、不用搬走、不用跟子女開口
- 閒置的不動產被活化成生活費
要先想清楚
- 額度看地段與屋況，海線部分區域鑑價會比市區保守
- 房子仍帶著負債，繼承人未來要選擇清償或放棄
- 契約期滿而人還健在，是最需要事先規劃的風險
- 提前解約、變更年期通常都有手續費
哪些人適合
- 有房、現金流不足——資產都壓在不動產上，帳戶卻很緊
- 子女不需要繼承這間房，或子女已各自有房
- 無子女、或不想麻煩子女的長輩
反過來說，如果這間房是家族共識要留給下一代，或子女有能力奉養，那麼「換屋縮小坪數＋留下現金差價」往往比以房養老更划算。這是銀行不會告訴你的第三個選項。
適不適合，取決於三件事：
房子的位置、你的年齡，以及家人的共識。
先聊聊，再決定
不論最後是走以房養老、換屋，還是什麼都不做，先把你的房子值多少、能貸多少弄清楚，永遠不吃虧。海線六區免費估價與諮詢。
吳冠良
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沙鹿・清水・梧棲・龍井・大肚・大甲