這陣子很多人在傳：「4 月 1 日新制，賣房子沒揭露，最高罰 50 萬！」
新制是真的，50 萬也是真的。但罰的不是你想的那個人。
4 月 1 日改了什麼
內政部修正《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的附件「建物現況確認書」，經行政院核定，2026 年 4 月 1 日生效。改了三件事：
- 太陽光電發電設備：有沒有設置、依法設置還是賣方自己裝、裝在哪、誰負責維護（第 19 項）
- 用戶加壓受水設備：房子不在自來水供水區域（例如高地社區）時，要寫有沒有加壓設備、蓄水池，以及維護責任（第 9 項）
- 混凝土氯離子檢測標準：房子蓋好之後混凝土已經硬了，改用「硬固混凝土」的標準（第 6 項）
內政部也同步修正了仲介用的「不動產說明書應記載事項」，把節能標示、光電設備一起納入揭露。
「最高罰 50 萬」罰的是誰
行政院的新聞稿寫得很清楚：銷售成屋的業者使用的契約，如果不符合應記載事項，依消費者保護法第 56 條之 1：
- 主管機關先限期改正，屆期不改：罰 3 萬到 30 萬
- 再次限期改正還是不改：罰 5 萬到 50 萬，可以按次處罰
對象是「企業經營者」——建商、投資公司這類以銷售為業的。而且是先叫你改、不改才罰。
那一般屋主沒揭露呢？
不是政府罰你，是買方可以告你。
民法規定賣方要擔保房子沒有瑕疵。買方發現瑕疵要馬上通知你，之後可以主張解約或減價：通知後 6 個月內、交屋後 5 年內要行使。
但有一個例外：賣方故意不告知瑕疵，就不受「通知後 6 個月」的限制（民法第 365 條）。
所以「知道漏水但不說」，風險是一直掛在你身上的。
建物現況確認書，總共問你 19 件事
賣房時你會簽到這份文件。以下是 2026 年 4 月 1 日版本的項目，每一項都是「有／無」要你勾：
| # | 項目 | # | 項目 |
|---|---|---|---|
| 1 | 未登記的增建、加建、違建 | 11 | 承租或占用他人土地 |
| 2 | 建物型態、現況格局 | 12 | 是否為列管山坡地住宅社區 |
| 3 | 汽車停車位種類、編號、權狀 | 13 | 約定專用部分 |
| 4 | 滲漏水與處理方式 | 14 | 公寓大廈規約 |
| 5 | 輻射屋檢測 | 15 | 管委會、管理費、有無積欠 |
| 6 | 混凝土氯離子（海砂屋）檢測 | 16 | 附屬設備留不留、算不算錢 |
| 7 | 兇殺、自殺等非自然死亡 | 17 | 中繼幫浦機械室或水箱 |
| 8 | 住宅用火災警報器、消防設施 | 18 | 樓頂行動電話基地台 |
| 9 | 供水、排水、加壓受水設備 | 19 | 太陽光電發電設備（新增） |
| 10 | 出租或被他人占用 |
第 4、5、6 項有欄位讓你寫處理方式：修好再交屋，或現況交屋並減價。把它寫進去，這件事就談清楚了，之後不會變成糾紛。
賣方的三個建議
- 知道的就寫。漏水、增建、曾經修過的地方，寫出來反映在價格上，比事後被告划算。
- 不確定的寫「不知道」，不要寫「無」。第 7 項甚至直接有「不知道曾發生」的選項。
- 檢測報告有就附上，沒有就照實勾「無」。
你可以自己查
- 行政院新聞稿〈成屋買賣定型化契約（建物現況確認書）修正〉：https://www.ey.gov.tw/Page/F7408A6FCA4B0A8A/283bcbbc-5c4b-41b9-bbfd-4c050d9aaa73
- 建物現況確認書全文（行政院）：https://www.ey.gov.tw/File/E91E871FE026B014?A=C
- 民法第 365 條：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=365
一句話
知道的瑕疵寫出來，是在保護你自己。
不確定哪些要寫、怎麼寫？把屋況跟我說，我陪你把確認書一項一項勾完。
本文依行政院、內政部公告與民法整理（2026-10-23），僅供參考，個案爭議請洽律師。