斡旋成立了，仲介約你週末去簽約。到現場是一疊合約、一份不動產說明書、一份建物現況確認書。
很多人這時候想的是：「合約都是制式的吧，簽一簽就好。」
**不是。**合約裡有很多空白格要填，填什麼就照什麼算。
先拿一份範本來對照
內政部公告過《成屋買賣契約書範本》，行政院網站可以直接下載。簽約前一天先印一份，現場一條一條對。
另外記得兩件事：
- 透過仲介買房，經紀人員要拿不動產說明書跟你解說，簽約時交給你，你簽名的那份視為買賣契約的一部分（不動產經紀業管理條例第 23、24 條）。說明書裡寫的，跟合約一樣算數。
- 如果賣方是建商、投資公司這類「企業經營者」，依《成屋買賣定型化契約應記載事項》，契約要給你至少 5 天審閱。一般屋主自己賣不一定適用這條，但「先帶回家看」本來就是你的權利，不用不好意思。
合約上要一條一條看的 8 個地方
① 標的：地號、建號、面積、車位 以謄本為準。車位是法定、自行增設還是獎勵增設？有沒有獨立權狀？編號幾號？這些在建物現況確認書裡都有欄位。
② 價金怎麼分期 常見分成簽約款、備證款、完稅款、交屋款（或貸款撥付）。每一期什麼條件下付，比金額本身更重要。
③ 賣方原本的房貸怎麼處理 範本給了幾種選項：你承受、由你的貸款銀行代為清償並塗銷，或你不貸款時由賣方在完稅款或移轉登記前清償塗銷。沒勾選就是沒講好。
④ 貸款核不足、貸不下來怎麼辦 這一條最常被跳過，也最常出事。合約要寫清楚：差額怎麼補、補不出來能不能解約、已付的錢怎麼退。
⑤ 稅費誰付、以哪一天切 範本的寫法是：地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費，以交屋日為準、按當年度日數比例分攤；土地增值稅由賣方負擔，契稅由買方負擔。
⑥ 交屋日與遲延 範本約定：可歸責於賣方而延遲交屋，買方可以請求每日按已付價款萬分之二計算的賠償。交屋日要寫成具體條件或日期，不要只寫「約一個月」。
⑦ 違約怎麼賠 範本把雙方違約解約的違約金都以房地總價款 15% 為上限。合約寫得比這個高，要問為什麼。
⑧ 附贈設備與現況 冷氣、熱水器、燈具、窗簾、廚具留不留？建物現況確認書第 16 項就是在寫這個。口頭說「都送你」不算，要勾進去。
順便看一眼：範本要求賣方在交屋前把戶籍、公司登記遷出。這會影響你之後申請自用稅率，下一篇拿到鑰匙之後還有三件事會講。
你可以自己查
- 行政院〈成屋買賣契約書範本〉：https://www.ey.gov.tw/File/6A95A67DB6DBEA1C
- 不動產經紀業管理條例（第 23、24 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060066
⚠️ 範本是參考格式，你們實際簽的合約可以另外約定。範本的數字（萬分之二、15%）是內政部建議的寫法，以你手上那份合約寫的為準。
一句話
看不懂的條款不要簽，問到懂為止。
簽約前想找人把合約從頭對一次？把合約草稿傳給我，我一條一條陪你看。
本文依內政部公告之契約書範本與現行法規整理（2026-10-23），僅供理解架構，個案請以實際契約與代書、律師意見為準。