謄本・土地法 79 條之 1
謄本上有幾個字，會決定這間房子實際上聽誰的。花十分鐘看懂，比事後花十年處理便宜。
條文皆引自全國法規資料庫原文｜2026/09/30 查證一句話
預告登記不是別人偷偷去辦的——法律規定要檢附你本人的同意書。
所以真正要問的不是「他怎麼做得到」，是你的印鑑章當時在誰手上。
房子八百萬，登記在她名下，貸款也是她在繳。分手後她被請出門，新的人住了進去。
她想賣房止血，銀行才告訴她：這間有「預告登記」。房子在她名下，但要賣、要過戶，全部卡住。她只能每個月繼續繳，給別人住。
這個案例出自理財顧問分享、冠良在粉專轉述過。個案細節我沒有辦法查證，所以這一頁不談這個案子怎麼判，只談制度本身——下面每一條法規都附全國法規資料庫的連結，你可以自己點進去對。
很多人「看過謄本」，但看的是被隱匿過的那一類。
第一類
全部登記資料
登記名義人的完整資料都顯示，沒有遮蔽。
誰能申請：登記名義人本人，或其他依法令得申請的人。
第二類
遮掉個資的版本
隱匿出生日期、部分姓名、部分統一編號，以及債務人與債務額比例。
誰能申請：任何人都可以。
第三類
遮掉身分證字號
隱匿統一編號與出生日期。
誰能申請：登記名義人、有法律上通知義務或有權利義務得喪變更關係的利害關係人。
看屋、談價階段，一般人能自己去調的是第二類。債務人與債務額比例被遮掉了——也就是抵押權到底欠多少、欠給誰，第二類看不到全貌。
如果這間房子是你名下的，你自己就可以調第一類，看到的東西完全不同。名下有房卻從沒調過謄本的人，先去調一次。
線上（全國地政電子謄本系統）：第一類要自然人憑證或工商憑證＋讀卡機；第二類一般帳號即可；第三類線上不開放申請。
臨櫃：帶貼有照片的身分證、駕照或健保卡正本。全國任一地政事務所都受理跨縣市申請——不用跑回房子所在地那一所。
規費：電子謄本每張 20 元、人工謄本每張 10 元、地籍圖與建物測量成果圖等每張 20 元，依「土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準」。以各地政事務所最新公告為準。
⚠️ 要調別人的第一類謄本，必須確實受登記名義人委任。所以「我幫你調一份」這種話，本身就是要你交出委任與印章——先想清楚。
第一類：顯示登記名義人全部登記資料。申請人為登記名義人或其他依法令得申請者。
第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例等資料。任何人均得申請。登記名義人並得請求隱匿部分住址資料。
第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。申請人為登記名義人、具有法律上通知義務或有權利義務得喪變更關係之利害關係人。
土地謄本與建物謄本各有這三部分。多數人只看第一部分就停了。
標示部 — 這是什麼
坐落、地號建號、面積、使用分區、建材、完成日期。買方最常看的就是這一段，但它只回答「東西長什麼樣」，不回答「歸誰」。
所有權部 — 歸誰，以及有沒有被註記
所有權人、權利範圍（持分）、登記日期與原因。「預告登記」「查封」「限制登記」這些字，就是出現在這一段的註記欄。看謄本要看這裡，不是只看名字。
他項權利部 — 誰有權利卡住它
抵押權、地上權、不動產役權、典權。要看權利人是誰、擔保債權總金額、存續期間。權利人是銀行是常態；權利人是個人，代表這是民間借貸，風險完全不同。
預告登記
有人用你的同意書，把你的處分權先鎖住了。詳見下一段。
查封・假扣押・假處分
已經進到法院程序。這不是談判問題，是訴訟問題。
抵押權人不是銀行
民間借貸。利率、催收方式、塗銷難度都跟銀行不同。
限制登記
泛稱，上面幾種都算。看到這四個字先別簽任何東西。
這個制度本身是中性的，被濫用才出事。先看它實際是怎麼運作的。
預告登記的用途是保全一個「將來要發生的請求權」。正常的用途很多——預售屋買方怕建商一屋二賣、借名登記的實際出資人怕名義人亂賣、買賣價金還沒付清怕對方脫產。它不是壞東西，問題出在同意書怎麼來的。
第一項：聲請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之——一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。
第二項：預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
第三項：預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。
第一項——這是整件事的關鍵。要辦預告登記，請求權人必須檢附「登記名義人的同意書」。也就是說，這件事沒有你的同意書和印鑑證明，辦不成。
所以問題從來不是「他怎麼偷辦的」，是那份同意書是怎麼出現的。
第二項——不是「絕對不能賣」，是「賣了對那個請求權無效」。用字很重要：條文寫的是「有妨礙者無效」。實務上結果一樣（沒有人敢接、銀行不會撥款），但你去談判、去問律師的時候，講對這句話比較有力。
第三項——它擋不住公權力。徵收、法院判決、強制執行而為的新登記，預告登記沒有排除效力。這一項在債務糾紛的案子裡常常是關鍵。
先認清一件事：鑰匙在對方手上，不在你手上。
預告登記之塗銷，應提出原預告登記請求權人之同意書。
前項請求權人除符合法定情形外，應親自到場，並依第四十條規定程序辦理。
但預告登記之請求權如為保全土地權利移轉者，於申請權利移轉登記時，得於申請書備註欄記明「併同辦理塗銷預告登記」，免依前二項規定辦理。
所以塗銷要對方出同意書、而且原則上要親自到場。這就是為什麼這種案子談起來這麼硬——你手上沒有可以單方面解決的路。
約在地政士（代書）事務所，把清償和塗銷放在同一個場子、同一個時間點完成——一手清償、一手塗銷，不要先給錢再等對方去辦。
條文最後那一句也給了一條路：如果預告登記是為了保全土地權利移轉，可以在辦移轉登記時於申請書備註欄記明「併同辦理塗銷預告登記」，一次辦掉。
不管對方說得多合理、多趕。要用印就親自到場，或透過你自己找的地政士。把印鑑章交出去的那一刻，你就失去了這間房子的控制權——這一整件事就是從那裡開始的。
這兩句講錯，會讓你找錯方向。
土地法第 79 條之 1 第一項寫得很清楚。所以一定經過你的印鑑章與印鑑證明——可能是你在不知情的狀況下簽的、可能是印鑑章一直放在對方那裡。
方向要抓對：不是去追地政機關為什麼受理，是去追那份同意書是怎麼產生的。這也決定了你後面能主張什麼。
不是登記機關一律不受理，是你的處分對那個被保全的請求權不生效力。實務結果確實等同賣不掉（買方不敢接、銀行不撥款），但法律用語不一樣，談判和訴訟時講對比較站得住。
而且第三項還留了一個出口：對徵收、法院判決、強制執行而為的新登記，預告登記沒有排除效力。
可以直接勾。勾的紀錄只留在你自己的手機或電腦裡，我看不到。
A・現在就可以做
B・已經出事了
被問最多的五個。
兩條路。線上走全國地政電子謄本系統（第一類要自然人憑證＋讀卡機，第三類線上不開放）；臨櫃到任一地政事務所都可以，全國跨縣市受理，不必回到房子所在地，帶貼照片的身分證、駕照或健保卡正本。
規費：電子謄本每張 20 元、人工謄本每張 10 元、地籍圖等每張 20 元，依「土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準」，以各所最新公告為準。
海線的話，清水地政事務所就受理。
依土地法第 79 條之 1 第一項，要檢附登記名義人的同意書。所以流程上一定經過你的印鑑章與印鑑證明。實務上最常見的是當初把印鑑章交給對方保管，或在一疊文件裡簽了沒看清楚的那一張。
方向要抓對：不是追地政機關為什麼受理，是追那份同意書怎麼來的。
設定抵押權也是一種「處分」。如果那個處分對被保全的請求權有妨礙，依第二項是無效的。實務上銀行看到預告登記通常就不往下走。所以這不是「房子還能不能用」的問題，是要先把塗銷處理掉。
登記名義人承擔的是責任：貸款、稅、房子出事的責任都在你身上。但處分權可以被另外的登記綁住——預告登記就是其中一種。
「登記在你名下」回答的是「誰要負責」，不是「誰說了算」。
那通常是第二類——債務人與債務額比例被遮掉，抵押到底欠多少看不到全貌。基本的所有權人、持分、有沒有查封或預告登記的註記還是看得到，先看所有權部的註記欄，再看他項權利部的權利人是誰。要更完整的，談到一定程度可以請屋主提供。
每一條都可以自己去查。
要講清楚的是：這一頁整理的是怎麼看、往哪個方向找，讓你知道現在該做哪一步。它不能取代個案判斷——同意書怎麼產生的、有沒有其他約定、金流怎麼走，每一項都會改變結論。已經有預告登記、查封，或對方不配合的案子，請找地政士或律師。
本頁條文皆引自上列官方來源，2026 年 9 月 30 日查證；法規可能修正，請以官方最新公告為準。
GOOGLE 評論
留一則 Google 評論，讓其他正在煩惱同樣問題的人，也找得到這裡。
一句話就夠，不用寫長。
會開啟 Google 地圖的評論視窗，需要登入 Google 帳號。
買地、蓋房子這條路上會遇到的問題，這幾頁是一整組的：