三個條件同時成立才行
依土地稅法第 39 條之 2：作農業使用的農業用地、移轉給自然人、申報時檢附鄉鎮市區公所核發的農業用地作農業使用證明書，並在土地現值申報書上註明。三缺一都不行。
很多屋主手上只有房屋稅單和地價稅單。這頁教你怎麼從這兩張單子倒推回去，再算出賣掉要繳多少土增稅——順便講清楚為什麼房屋稅單「推不出」土增稅。農地的部分也一起寫了。
這是最多人搞混的一點，先講清楚，後面的數字才不會白算。
| 稅目 | 課的是什麼 | 算式的基礎 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 房子（建物） | 房屋現值 × 稅率 |
| 地價稅 | 土地，每年持有 | 申報地價 × 稅率 |
| 土地增值稅 | 土地，移轉時一次課 | （公告土地現值 − 調整後前次移轉現值 − 改良費用）× 稅率 |
三個數字互相獨立：房屋現值是房子的、申報地價是每年課地價稅用的、公告土地現值才是算土增稅用的。房屋稅單只能推出第一個。
那房屋稅單有什麼用？契稅、房地合一稅要拆房地比、遺產贈與稅估價，都會用到房屋現值。所以還是值得算，只是別拿它去推土增稅。
正確的做法：調一份土地登記謄本。標示部有公告土地現值（元／平方公尺）和面積，所有權部有前次移轉現值和登記日期。這兩個數字才是土增稅的原料，而且都在同一張紙上。
拿今年的房屋稅繳款書，把稅額填進去，順便把買方要繳的契稅一起算出來。
| 移轉原因 | 契稅稅率 | 誰繳 |
|---|---|---|
| 買賣 | 6% | 買方 |
| 贈與 | 6% | 受贈人 |
| 占有 | 6% | 占有人 |
| 設定典權 | 4% | 典權人 |
| 交換 | 2% | 交換人各自就取得部分 |
| 分割 | 2% | 分割人 |
三件常被誤會的事：
一、契稅是按稅捐機關評定的房屋現值（契價）課，跟你成交多少錢無關。買 800 萬的房子，契稅可能只算在 60 萬的現值上。
二、只課房屋、不課土地。土地那邊課的是土地增值稅，由賣方負擔。同一筆買賣，買方繳契稅、賣方繳土增稅。
三、土地已開徵土地增值稅的地區，房屋以外的部分不再課契稅；預售屋是由起造人在建物第一次登記時繳，中古屋買賣才是買方繳。
期限：契約成立之日起 30 日內申報。逾期申報要加徵怠報金（每逾 3 日加徵應納稅額 1%，上限 1 萬 5 千元）；申報了但逾期繳納，另加徵滯納金（每逾 3 日加徵 1%），逾 30 日未繳會移送強制執行。實務上這件事代書會處理，但錢是買方出的，簽約時就該把這筆算進預算。
這個離土增稅比較近，但還是不能直接當公告土地現值用。
為什麼還是要查謄本：申報地價來自「公告地價」，公告土地現值是另一套數字，兩者通常差很多倍，而且公告地價兩年才調一次、公告現值每年調。用申報地價去猜公告現值，誤差大到不能拿去做決定。
四個數字：公告現值、面積、前次移轉現值、物價指數。前三個謄本上都有。
稅率都是 10%，但條件跟面積上限差很多。
| 一生一次 | 一生一屋 | |
|---|---|---|
| 使用次數 | 一輩子一次 | 用完一生一次後，可重複使用 |
| 持有年限 | 沒有限制 | 須滿 6 年 |
| 設籍年限 | 立約日前設籍即可 | 須連續設籍滿 6 年 |
| 都市土地上限 | 3 公畝（300 ㎡） | 1.5 公畝（150 ㎡） |
| 非都市土地上限 | 7 公畝（700 ㎡） | 3.5 公畝（350 ㎡） |
| 名下房屋數 | 不限 | 本人、配偶、未成年子女僅此一屋 |
兩者共同要件：地上房屋為本人或配偶、直系親屬所有並辦竣戶籍登記，且出售前 1 年內沒有出租、也沒有供營業使用。這條就是為什麼「有沒有讓房客報租補」會一路影響到賣屋——房子租出去過，這 10% 可能就沒了。
自用住宅 10% 和長期持有減徵不能併用，只能擇一。持有很久、漲幅又大的土地，有時候一般稅率加減徵反而划算，一定要兩邊都算過再決定。而且優惠必須在申報土地移轉現值時就提出，過了繳款期限再說就來不及了。
海線農地交易多，這兩個字的差別，日後差很多錢。
依土地稅法第 39 條之 2：作農業使用的農業用地、移轉給自然人、申報時檢附鄉鎮市區公所核發的農業用地作農業使用證明書，並在土地現值申報書上註明。三缺一都不行。
法人不是自然人。就算農用證明拿到手、土地也確實在耕作，賣給公司一樣要照一般規定課土增稅。買方是誰，在簽約前就要確認。
這次不課，但原地價會被接續下去——日後再移轉、依法應課徵時，是以 89 年 1 月 6 日修法施行日當期公告現值，或前次不課徵時的移轉現值當原地價來算漲價總數額。等於把稅推到下一手，不是消失。
取得不課徵的農地，持有期間若被查獲未作農業使用、又沒在期限內恢復，或恢復後再犯，日後移轉時就算重新拿到農用證明，仍可能被課徵。農地買來堆料、停車、蓋鐵皮，風險都在這裡。
證明書雖然有 6 個月效期，但只要所有權人或權利範圍變動過，就要重新申請。分次移轉持分的案子特別容易踩到。
另外提醒：農地上的農舍是否併同移轉、農舍坐落地與提供地怎麼認定，都會影響「是否作農業使用」的判斷。海線有不少農舍案，這部分建議申報前先跟公所確認，不要等到現值申報才發現拿不到證明。
土增稅原則上是賣方負擔，但錢是從成交價裡扣走的。
訂定契約之日起 30 日內，買賣雙方要共同向土地所在地稅捐機關申報移轉現值。逾期申報，會改以「申報日當期」公告現值核定，遇到年初調漲就多繳。
一生一次、一生一屋都要在申報時勾選並檢附戶籍資料。稅單開出來才想起來，只能在繳納期限屆滿前補行申請，過了就不行。
平常沒設籍沒關係，但要用自用稅率，戶籍必須在簽約當時已經設在該址。看到房子有人要買才急著遷，常常來不及。
出售前 1 年內有出租或供營業使用，自用住宅 10% 就不能用。準備要賣的房子，把租約和商業登記的時間點算進去。
繼承本身不課土增稅，但繼承後出售要課，而且原地價是以繼承那時候的公告現值計算。所以很多繼承案賣掉時，漲價總數額比想像中小。
賣舊買新申請退還土增稅之後，新房子 5 年內不能改作他用或再移轉，否則已退的稅會被追回。
土增稅只是其中一項。房地合一、增值稅、代書費、仲介費全部扣完，你這間賣掉實際能拿多少，我可以一次算給你看。