這塊地能不能蓋，
不是看大小，是看日期。

當時法規沒有對農地面積、持有時間設限，農民可以自由興建農舍。這也是「老農配蓋」這個詞的由來——實務上有人以符合資格的老農名義申請建照、蓋好農舍之後再轉售。

⚠ 這種操作的風險在於：起造人必須是土地所有權人，整個結構如果安排不當，會有借名登記、資格不符、事後被撤銷建照的疑慮。買這類物件，一定要看清楚建照與使照上的起造人是誰、土地登記日期是哪一天。

條件嚴格得多，依《農業用地興建農舍辦法》，申請人須為農民且全部符合：

• 已成年
• 戶籍所在地與農業用地在同一縣市，且土地取得與戶籍登記均滿 2 年
• 該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃（約 756 坪，即 2.5 分地）
• 申請人無自用農舍（已領建照者視為已有）
• 為該農地所有權人，農地確供農業使用，且該地未曾申請興建過農舍

• 參加農保：需加入農會成為會員，未領取軍公教勞保或國民年金，年滿 15 歲且合法從事農業滿一年
• 健保第三類被保險人：僅適用農漁業工作者
• 提出農業經營計畫書：不符合前兩者時，檢附計畫書載明該筆農地的農業經營現況、整體配置、放流水排水計畫等，送縣市主管機關審查

計畫書這條路實務上最常用，但要注意這是實質審查，不是交了就過。

這是最關鍵的一步。所謂套繪，是指這塊地的建蔽率以前已經被移轉去蓋別的農舍了。一旦被套繪，就再也不能申請興建農舍。查了才知道，光看地目和面積看不出來。

判斷是不是 89/1/28 前取得，以土地登記簿所有權部完成登記的日期為準。兩人各自持有的農地合併成單筆共有農地，也要各自符合滿 2 年與 0.25 公頃的規定。

依區域計畫法編定的水利用地、生態保護用地、國土保安用地，不得申請興建農舍。林業用地或水利用地變更為農牧用地者，取得時點另依所有權部登記日認定。

農舍與其坐落的農業用地必須一併移轉，不得單獨買賣或單獨設定抵押權。這也直接影響貸款——很多銀行對農舍的承作條件與成數比一般住宅嚴格很多，買之前先問過銀行。

農舍取得使用執照後須滿 5 年，才可以買賣、移轉所有權。看到「新蓋好的漂亮農舍要賣」，第一件事就是問使照發照日。