買方同意了價格，接下來是簽買賣契約。
很多屋主覺得：「合約是保護買方的，我簽名就好。」
**賣方最怕的情況是：房子過戶了，錢還沒進來。**簽約時盯這四件事。
一、錢怎麼進來
常見的分期是：簽約款 → 備證款 → 完稅款 → 交屋款（或買方貸款撥付）。
你要看的是每一期在什麼條件下付、付到哪裡。
建議使用履約保證：買方的錢先進中立的專戶，過戶完成、條件達成才撥給你。它保護的不只是買方，也保護你不會「過戶了錢卻收不到」。費用依履保機構與契約約定，簽約時就寫清楚誰付。
⚠️ 備證款那一期，你要交出權狀正本、印鑑證明、身分證明。交給誰、用在哪個案子，要清楚。印鑑證明申請時可以註明用途，不要拿一張空白用途的給不認識的人。
二、你原本的房貸怎麼塗銷
內政部《成屋買賣契約書範本》第四條給了幾種方式，簽約時要勾：
- 買方承受你的貸款（要另外書面確認）
- 買方貸款銀行代為清償並塗銷（最常見，俗稱代償）
- 買方不貸款：你要在完稅款或申請移轉登記前自己清償塗銷；沒清，買方可以從價金扣掉直接代你清
塗銷登記本身免繳登記費；塗銷的代辦費，範本是寫由賣方負擔。
三、稅費怎麼切
範本第八條的寫法：
- 地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費、公共基金：以交屋日為準，交屋前你付、交屋後買方付，按當年度日數比例分攤
- 土地增值稅：賣方負擔（但因為可歸責於買方而延遲申報，多出來的部分由買方負擔）
- 應由你負擔的稅費，買方可以代繳、從尾款扣
想先知道土增稅和房地合一稅大概多少，用賣屋稅費總表算一次。
四、違約怎麼算
範本的上限是對稱的：
- 買方逾期不付款，經催告仍不付，你可以解約並沒收已付價款充作違約金，以房地總價款 15% 為限
- 你不移轉、不交屋，買方可以解約，你要退錢加利息，再付同額違約金，同樣以總價 15% 為限
- 你延遲交屋，買方可以請求每日按已付價款萬分之二的賠償
所以交屋日寫多少天，要寫你真的搬得出來的時間。
你可以自己查
- 行政院〈成屋買賣契約書範本〉：https://www.ey.gov.tw/File/6A95A67DB6DBEA1C
- 土地稅法第 5 條（土增稅納稅義務人）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0340096&flno=5
⚠️ 範本是內政部建議的寫法，雙方可以另外約定。以你實際簽的合約為準。
一句話
錢沒進專戶之前，權狀和印鑑證明不離手。
簽約前想有人幫你把合約對一次？把草稿給我，我用賣方的角度一條一條看，該補的條件我會講。
本文依內政部公告之契約書範本與現行法規整理（2026-10-23），僅供參考，個案請以實際契約與代書意見為準。