仲介打電話來：「有買方出價了，1,150 萬，你看要不要簽？」
這一刻，屋主通常只想一件事：價格夠不夠。
但你要簽的那張紙上，價格只是其中一行。
你簽下去，代表什麼
依內政部《要約書定型化契約應記載事項》：
- 要約書要經你親自記明承諾時間並簽章、送達買方，雙方就要負責洽商簽訂買賣契約。
- 你把條件擴張、限制或變更再簽回去（例如改價格、改交屋日），視為拒絕原本的要約、另外提出新要約，要買方再同意才算數。民法第 160 條也是這樣規定。
另外，買方在要約期限內、你還沒承諾送達之前，可以撤回。
所以：
- 你直接簽回去＝接受這些條件，接下來就是去簽約
- 你改了任何一個條件＝換成你出價給買方，買方可以接、可以不接
如果仲介收的是斡旋金，他在收錢之前就應該書面告訴買方「也可以改用內政部版要約書」（公平會規範）。兩種都是買方在出價，你回覆的邏輯一樣。
價格之外，先看這五件事
要約書的範本格式會把價金分成好幾期，每期都有「同時要做的事」。看這幾點：
① 付款怎麼分期 簽約款（含定金）、備證款、完稅款、交屋款，各多少、什麼條件下付。
② 貸款金額 買方預計貸多少？貸款如果核不足，差額他補不補得出來？這會直接影響交易會不會卡住。
③ 交屋時間 你搬得出來嗎？你自己要換屋的話，時間接得上嗎？
④ 附贈設備 冷氣、熱水器、廚具、窗簾，買方的要約書裡寫了什麼？跟你想的一樣嗎？
⑤ 要約期限 這份出價有效到什麼時候？逾期就失效。
回覆前先算一件事
這個價格，你實際能拿回多少？扣掉房貸、土地增值稅、房地合一稅、服務費，算出來的數字才是你該拿去比的。賣方實拿速算一分鐘可以算完。
仲介該做到的事
如果你是委託仲介賣：買方簽了要約書，仲介要在 24 小時內轉交給你，不能隱瞞或扣留（內政部委託銷售契約應記載事項）。
覺得仲介只是口頭跟你說「有人出價」、卻沒把書面給你看——要求看要約書本身。
你可以自己查
- 行政院〈不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項〉（附件即要約書應記載事項）：https://www.ey.gov.tw/File/D34DC4826DA9A991?A=C
- 民法（第 160 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001
一句話
價格之外的每一行，都要看完再簽。
收到出價不知道該接、該還價還是該等？把要約書拍給我，我幫你看條件、算實拿，你再決定。
本文依內政部公告之定型化契約應記載事項與民法整理（2026-10-23），僅供參考。