想知道一塊地能不能蓋房子，得先回答更前面的一題：
它在都市計畫內，還是外？
兩邊管的法規不同、能蓋什麼不同、買方是誰也不同。方向搞錯，後面全白談。
判斷起來只要三十秒。
第一步：翻謄本標示部
調土地登記謄本，找這兩欄——使用分區、使用地類別。
| 謄本上 | 代表 |
|---|---|
| 有寫字（例：一般農業區／農牧用地） | 非都市土地 |
| 空白 | 多半是都市土地 ⚠️ 但不一定 |
原理很單純：非都市土地靠「編定」管制，編定結果直接登記在謄本上。都市計畫發布後，範圍內的土地已依都市計畫法重新給了身分（住宅區、商業區、工業區…），依規定不登載在謄本上，所以你查不到。
⚠️ 空白 ≠ 都市土地
這是最多人講錯的一句。空白有兩種可能：
- 它是都市土地——身分在都市計畫圖裡，謄本不登載
- 它是非都市土地，但還沒編定——所以沒東西可登
第二種少見，但存在。空白只代表「謄本上查不到」，不代表「一定在都市計畫內」。
有寫字的話，兩個字要合起來看
使用分區 11 種：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區、海域區。
使用地類別 19 種，常見：甲種／乙種／丙種／丁種建築用地、農牧用地、林業用地……
同樣是「農牧用地」，落在特定農業區和一般農業區，未來彈性差很多。只看後面那三個字會誤判。
🔧 線上先查：內政部官方系統
全國土地使用分區資料查詢系統 https://luz.tcd.gov.tw/WEB/default.aspx
可以用行政區、路名、門牌、地號定位，都市計畫／非都市土地／國家公園分區都查得到。免費，不用登入。
但系統自己寫明：圖資與分析結果「僅供參考，不得作為任何形式之證明」。
要辦事情（建照、送銀行、簽約）得用正式文件：
- 都市土地 → 申請「都市計畫土地使用分區證明」
- 非都市土地 → 第二類土地登記謄本，標示部上就有
⚠️ 談價可以看圖台，寫進契約要用正式文件。
分清楚之後，才有辦法談這些
- 能蓋多大 — 都市土地看建蔽率容積率；非都市土地看編定，農牧用地不是想蓋就能蓋
- 買方池子 — 農牧用地有身分與面積門檻，跟建地完全不同一批人
- 貸款 — 農地林地跟建地的成數利率差很多，個案問銀行，別聽人喊一個數字就當定案
- 時間 — 非都市土地要變更編定，是用「年」在算的
記這一句就好
謄本標示部有寫字 → 非都市土地。空白 → 多半是都市土地，但要再確認一次。
海線的土地案子我看得多。你手上那塊不確定屬於哪一種，把地號給我，我幫你看——免費，不推銷。
資料依據：內政部地政司與各縣市地政事務所公開說明、內政部「全國土地使用分區資料查詢系統」使用須知。法規會修，實際個案以主管機關核發的正式文件為準。