01
出租前：把房子準備好
刊登前 2 週
- 確認產權：權狀、登記謄本上的所有權人是自己非本人出租需有書面授權；持分共有出租要取得其他共有人同意
- 全室檢查漏水、壁癌、白蟻，該修的先修完先修比事後爭執便宜。房屋本身的瑕疵原則上是房東的修繕責任
- 水電、瓦斯、熱水器逐一測試，老舊管線一併更換熱水器務必裝於通風處，一氧化碳事故房東責任重大
- 住宅用火災警報器、滅火器安裝並確認有效期限
- 門鎖換新、備份鑰匙數量清點上一手房客的鑰匙必須失效
- 列出「附屬設備清單」：冷氣、冰箱、洗衣機、床、桌椅、窗簾，含品牌與數量
- 交屋前全室拍照或錄影存證，含牆面、地板、設備現況照片要看得到日期。退租爭議九成靠這一步解決
- 確認社區規約：能不能養寵物、垃圾與搬家時段、車位使用規定
- 若有貸款，確認銀行契約是否限制出租
02
找房客：先篩選，再帶看
刊登期間
- 刊登內容誠實揭露：坪數、樓層、格局、租金、管理費、可否開伙刊登不實可能構成廣告不實
- 明確寫出租金是否含水費、電費、管理費、網路、第四台
- 帶看時核對房客身分證正本，記錄姓名與聯絡方式
- 了解職業、工作地點與租金負擔能力租金建議不超過月收入三分之一
- 問清楚實際入住人數、有無寵物、是否轉租或分租
- 留下緊急聯絡人姓名與電話
- 留意警訊：要求不簽約、堅持付現金不留紀錄、急著當天入住、閃避身分查核
三個最常出事的地方
押金上限：依土地法第 97 條，住宅租賃的押金不得超過 2 個月租金。收超過的部分，房客可以主張抵付租金。
不得斷水斷電：房客欠租也不能自行斷水斷電、換鎖、擅自進入或搬走房客物品。正確作法是依約定催告、終止租約，必要時循法律程序。
租金要報稅：租賃所得須併入綜合所得稅申報。若擔心稅負，可了解社會住宅包租代管與公益出租人的稅賦優惠。
03
簽約：白紙黑字寫清楚
簽約當天
- 使用內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」版本自行擬約若牴觸應記載事項，該條款無效
- 載明房屋門牌、樓層、面積、租賃範圍（是否含車位、頂樓、陽台）
- 租期起訖日、租金金額、繳款日、匯款帳戶
- 押金金額不超過 2 個月租金，並開立收據
- 寫清楚水電費、管理費、瓦斯、網路由誰負擔、如何計算
- 約定修繕責任分工：房屋結構與原有設備由房東負責，人為毀損由房客負責
- 約定提前終止的條件與違約金上限，雙方需提前 1 個月通知
- 約定可否遷入戶籍、可否申報租金抵扣事後才吵這題最傷感情，簽約時講明白
- 禁止轉租、違法使用（如作為營業、違法用途）的條款
- 附屬設備清單、屋況照片作為契約附件，雙方各簽名一份
- 雙方逐頁簽名或蓋章、騎縫，契約一式兩份各執一份
- 租期較長或金額較大，考慮辦理公證公證後對於租金給付、返還房屋可逕受強制執行，省下訴訟時間
04
點交入住：數字要留紀錄
交鑰匙當天
- 抄錄並拍照水錶、電錶、瓦斯度數，雙方簽名確認
- 清點鑰匙、感應卡、遙控器數量並記錄於點交單
- 當場一起測試冷氣、熱水器、抽風機、燈具、門窗
- 既有瑕疵當場註記在點交單上，避免退租時被算到房客頭上
- 告知垃圾清運時間、社區規約、停車與訪客規定
- 交付水電瓦斯、管委會、緊急維修的聯絡方式
05
租期中：該做的別漏
每季／每年
- 每月確認租金入帳，保留匯款紀錄
- 房客報修時盡快回應，維修單據留存屬房東責任的修繕拖延，房客可能自行修繕後求償
- 要進屋查看須事先約定時間並經房客同意未經同意進入可能觸犯侵入住宅罪
- 維持房屋保險有效，確認火險、地震險續保
- 每年 5 月申報綜所稅時，依實際租金申報租賃所得
- 確認房屋稅、地價稅稅單有無因出租而變更稅率
- 租約到期前 2 個月確認是否續約，並書面留存
06
退租點交：押金怎麼退
搬離當天
- 對照入住點交單與照片，逐項確認屋況
- 分清「正常使用的自然耗損」與「人為毀損」牆面泛黃、五金老化屬自然耗損，不得從押金扣除
- 抄錄水電瓦斯度數並結清帳單、管理費
- 收回所有鑰匙、卡片、遙控器
- 確認房客已遷出戶籍、移除郵件轉寄與網路門號
- 扣除項目逐筆列明並附單據，其餘押金當場或約定期限內返還
- 雙方簽署退租點交確認單，載明「無其他債權債務」
房子放著空租，不如租給對的人
沙鹿、清水、梧棲、龍井、大肚、大甲。從定價、篩客、擬約到點交，海線的租賃行情我最清楚，也最知道哪些房客不能碰。