自售 vs 委託
「不找仲介，就省下那筆服務費」——聽起來很合理。但省下的那 2～4%，常常從定價、成交價、時間與糾紛風險裡，一點一點賠回去。這篇不是要你一定找仲介，是把兩邊的帳算清楚，讓你自己決定。
海線房仲冠良｜懂你又懂房先講清楚仲介費怎麼算，才知道你省的是多少。
依內政部規定，房仲向買賣雙方收取的服務報酬合計不得超過成交價 6%；實務上賣方 4%、買方 2%。以海線一間 1,000 萬的房子為例，賣方服務費為 40 萬——這就是自售想省下的數字。
每一項背後都有成本，只是不會寫在帳單上。
| 關卡 | 自售要自己面對的 |
|---|---|
| 定價 | 定太高賣不掉、拖成滯銷屋；定太低，少賣的錢可能比省下的服務費還多 |
| 行銷曝光 | 刊登平台、照片、格局圖、帶看時間，全靠自己；曝光不足＝看的人少＝議價弱 |
| 篩客與帶看 | 陌生人進到你家，安全與時間成本；還要分辨誰是真買方、誰是同業或看熱鬧 |
| 議價 | 直接面對買方殺價，沒有中間人緩衝，情緒一上來容易破局或讓步過多 |
| 簽約與履保 | 定型化契約、履約保證、價金流程；一個條款沒寫好，就是糾紛的開始 |
| 稅務 | 房地合一稅、土增稅要自己試算與申報，算錯可能多繳或被補稅 |
| 產權排查 | 謄本、限制登記、貸款塗銷、共有或繼承問題，沒查清楚交易會卡住 |
這三項最容易被忽略，卻常常最貴。
曝光少、議價經驗少，最後成交價往往低於行情。少賣 4%，就等於把省下的服務費原封不動賠回去。
自售平均要花更長時間才成交。房子多掛一個月，就是多一個月的房貸、稅費與心力。
契約瑕疵、告知義務沒盡到、遇到問題買方，事後求償或糾紛的代價，遠比服務費高。
本頁為一般性說明，服務報酬比例、稅務與契約事項依個案與主管機關規定而異。仲介服務報酬上限依內政部規定辦理，實際成交條件請以個別委託與買賣契約為準。