400 萬免稅額，
不是設個戶籍就有。

本人、配偶或未成年子女其中一人，在該房屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住，連續滿六年。

⚠ 是「未成年子女」。如果戶籍是放在兒子名下，而他在這六年中間滿了 18 歲，成年那一刻起就不算數——這是最陰險的一個坑。只有直系尊親屬（父母）設籍居住也不符合。

中間租給別人住過、登記過公司行號、當工作室報過執行業務所得，六年就斷了，要重新起算。

採家戶歸戶制。配偶三年前賣房用過一次，你名下的房子就算其他條件全部符合，也要等到滿六年才能再用。這確立了「一戶六年一次」的規則。

這是最大宗。國稅局會用「生活及經濟重心」判斷，常見要求提供的資料包括：健保就醫紀錄的地區、水電費與信用卡帳單的寄送地址、電子發票消費紀錄、社區磁扣進出紀錄、停車紀錄。

注意：查核重點不是「有沒有繳費」，而是帳單寄到哪裡。

為了每年省幾千到一兩萬的持有稅而申請公益出租人，出售時卻因此失去 400 萬免稅額與 10% 稅率，可能要多繳幾十甚至上百萬。若六年內有處分打算，這筆帳一定要先算。

「連續」滿六年，斷過就重算。而且設籍這件事不能事後補救——不像成本費用還能補單據。

不行。個人、配偶及未成年子女合計六年只能用一次，用完冷卻六年。

取得成本低代表獲利高，稅基大，國稅局查得也更仔細。這類案件建議事前就把證明文件備齊。

假設買進 3,000 萬、賣出 4,000 萬，先不計成本費用：

• 符合自用優惠：（4,000 − 3,000 − 400）× 10% ＝ 60 萬
• 忘記設籍或中間出租過，只能適用持有滿 5 年的 20% 稅率：（4,000 − 3,000）× 20% ＝ 200 萬

差 140 萬，而差別可能只是六年前有沒有把戶籍遷進去、或中間有沒有租出去過。

※ 自用優惠還可以併用重購退稅，兩者不衝突。換屋族一定要一起算。