很多爸媽的房貸十幾、二十年前就繳完了，以為事情早就結束。
可是今年想把房子賣掉、或想拿房子再貸款，一調謄本才發現：「他項權利部」上面，銀行的抵押權還在。
錢還完了，為什麼抵押權還在
抵押權是一筆登記在地政事務所的紀錄。錢還完，只代表你不欠銀行了；謄本上的那筆登記，不會自己消失，要另外申請「塗銷」才會刪掉。
借 1000 萬，謄本可能寫 1200 萬
假設爸媽當年跟銀行借 1000 萬，謄本上的「擔保債權總金額」卻可能寫 1200 萬。
這是因為銀行房貸多半設定的是最高限額抵押權，常見的做法是用借款金額再多抓兩成左右來設定，用來涵蓋利息、遲延利息、違約金等。實際設定多少，要看你家謄本上寫的數字。
更麻煩的：可能不只擔保房貸
最高限額抵押權擔保的是契約約定範圍內的債權（民法第 881 條之 1）。如果當初的契約有寫，你在同一家銀行的信用卡、信貸，甚至幫別人作保的債務，都可能被算進這個抵押權擔保的範圍。
所以不塗銷，房子要賣、要再拿去貸款，第一關就會卡在這裡，得先把它處理掉。時間拖越久，當年的文件越難找，銀行也可能已經合併、改名。
三件事，把抵押權拿掉
- 跟銀行拿文件：房貸繳清後，向銀行申請「清償證明書」（或抵押權塗銷同意書），再找出當年的「他項權利證明書」正本。
- 到地政事務所申請塗銷：帶身分證、印章、土地登記申請書和上面的文件，到地政事務所申請抵押權塗銷登記，登記費免收。
- 不想跑地政：問銀行能不能線上塗銷：內政部有「抵押權線上申辦」，金融機構可以用網路幫你申辦塗銷。已經有十幾家銀行開辦，2026 年 10 月起也有壽險公司提供這項服務。繳清的時候直接問承辦人員就好。
文件找不到、銀行合併改名了，先問原本的銀行（或承受它的銀行）怎麼補，再問地政事務所。
爸媽的房子，可以先調謄本看一下
謄本可以臨櫃或線上申請，看「他項權利部」還有沒有銀行的抵押權。早點處理，等到真的要賣、要繼承的時候，就不會臨時卡住。
房子要賣、要再貸款
抵押權只是其中一關，賣房還牽涉稅、交屋、貸款轉換。想把你家的情況先理清楚，可以加官方 LINE 問我：lin.ee/1WlfBub（搜尋 ID：@asmile）。
資料來源：全國法規資料庫民法第 881 條之 1；新竹市地政事務所「地政小教室」抵押權塗銷登記應備文件與登記費免收說明；臺北市政府地政局常見問答（金融機構抵押權線上申辦）；內政部 2024 年 11 月起試辦金融機構網路申辦抵押權塗銷；國泰人壽 2026-10-01 起開辦抵押權塗銷數位服務（MoneyDJ 2026-10-19、經濟日報 2026-10-26 報導）。本文為一般說明，實際擔保範圍與設定金額，以各自的謄本與契約為準。