「我可以貸八成」——這句話少講了最重要的一半

「我可以貸八成吧？」

這是我最常被問的一句。而這句話少講了最重要的一半：

八成，是八成的「什麼」？

成數乘的是鑑價，不是成交價

銀行不是拿你的成交價去乘成數，是拿銀行自己的鑑價去乘。

同一間房子，你買 1,000 萬，銀行鑑價 900 萬：

成數一樣是八成，自備款多了 80 萬。

這就是為什麼「買貴了，成數再高也救不回來」。差價的部分，銀行不會幫你出。

⚠️ 也是為什麼我一直在講實價登錄要會看——你出的價格離行情多遠，會直接變成你要多掏的現金。

央行管制會變，而且真的在變

2026 年 3 月 20 日起，央行放寬第七波選擇性信用管制，全台自然人第二戶購屋貸款成數上限由 5 成調升至 6 成。

重點不是這個數字，是這件事本身：

這種數字是會變的。

半年前有效的答案，今天可能已經不對。任何人（包括我）跟你講一個成數，你都要問一句「這是什麼時候的規定」。

其他情形——第三戶、公司法人、特定地區——請以央行最新公告與承貸銀行的個案認定為準。這裡我不列數字，因為列了就會過期。

除了管制，還有四件事在決定你的成數

① 銀行的鑑價 每家不一樣。同一間房子，A 銀行鑑 900 萬、B 銀行鑑 950 萬，很常見。多跑兩家不是麻煩，是省錢。

② 你的條件 收入穩定度、負債比、信用紀錄、有沒有其他貸款。同一間房子換一個人去貸，結果不同。

③ 物件本身 屋齡、坪數、地段、有沒有電梯、是不是頂加或夾層、有沒有未登記建物。 ⚠️ 未登記的面積銀行不算——這點常常讓人自備款準備不夠，細節寫在加蓋的部分，你買到的不是所有權。

④ 土地類別 農地、林地跟建地的條件差很多，不是同一套規則。

換屋的人有另一條路

有換屋需求的，可以跟銀行談：簽切結書承諾買進第二戶後，在期限內把第一戶移轉並清償房貸，就有機會不受第二戶的成數與寬限期限制。

細節與期限每家銀行不同，簽約前先問清楚。 這件事要在下訂之前談，不是簽完約才發現。

所以，該怎麼問

不要問「我可以貸幾成」，要問這三題：

1. 這間房子，銀行大概鑑多少？
2. 用那個鑑價，我這個條件能貸幾成？
3. 所以我要準備多少現金？（含仲介費、代書費、契稅、印花稅、裝潢）

第三題才是你真正要的答案。想先自己抓個數字的，可以用購屋成本試算。

一句話

成數是乘在鑑價上的。買貴的部分，銀行不會借給你。

不確定手上這間銀行會鑑多少、自備款要抓多少？把物件資料給我，我幫你估。免費，不推銷。

貸款條件因人因案而異，且法規與銀行政策隨時調整。本文僅供理解架構，實際成數請以承貸銀行核貸結果為準。