加蓋的部分，你買到的不是所有權

看房子時最常聽到的一句話：

「這間有加蓋，多送你十幾坪。」

聽起來賺到。但那十幾坪在法律上是什麼身分，很多人沒搞清楚。

它不在你的權狀上

加蓋、增建、頂樓加蓋——這些叫未登記建物。

沒有辦保存登記，所以：

• 不會出現在建物權狀上
• 不會出現在登記面積裡
• 不會出現在實價登錄的建物面積裡

你買賣契約上寫的坪數，跟你實際走進去感覺到的坪數，中間差的就是它。

你買到的是「事實上處分權」

這是最多人搞混的一句。

違建沒辦法辦保存登記，就沒辦法移轉所有權。所以買賣違建，買方拿到的是事實上處分權——可以使用、可以收益、可以再轉手，但你不是法律上的所有權人。

這不是文字遊戲，實際差別是：

• 遇到爭議時，你的地位比所有權人弱
• 它不能單獨設定抵押去貸款
• 出了事，能主張的東西比你想的少

三個實際會踩到的地方

① 銀行不認

未登記的面積不列入鑑價。你以為買了 45 坪，銀行只看權狀上的 30 坪，成數就是照 30 坪去算。自備款要準備得比你原本以為的多。

② 拆除風險是真的

各縣市對「既存違建」的認定時點不一樣，符合的可能列入緩拆。但要講清楚兩件事：

• 緩拆不等於合法
• 被檢舉，還是可能被排入拆除

⚠️ 不要把「現在沒被拆」當成「以後不會拆」。

③ 其他住戶可以告你拆

頂樓、法定空地這些多半屬於共用部分。其他區分所有權人可以主張權利，訴請拆除。實務上鄰居關係一變差就出事的案例不少。

而且它會讓你把單價算便宜

這一點跟房價判讀直接有關。

假設一間權狀 30 坪、加蓋 15 坪，總價 900 萬：

拿含加蓋的坪數去跟別人的權狀坪數比，你會以為自己撿到，其實買貴了。

同樣的道理，實價登錄對透天不提供每坪單價，就是因為那些增建面積沒有登記。詳細寫在這篇：實價登錄有 4 個陷阱。

那到底能不能買

能。但要三件事同時做到：

1. 價格要反映它的身分——加蓋的部分不能用正常坪數的價格算
2. 契約要載明——位置、面積、構造、使用現況、有無被查報或收到拆除通知，白紙黑字寫進去
3. 自備款抓夠——銀行只認權狀面積

賣方依法應該告知。買方也不能假裝不知道——如果你明知或可得而知它是違建，事後被拆，能向賣方求償的空間會小很多。

一句話

加蓋不是不能買，是不能用「跟登記坪數一樣的價格」買。

在看的房子有加蓋、不確定風險多大？把地址跟現況照片給我，我幫你看。免費，不推銷。

法規與實務會因縣市與個案而異，簽約前建議由地政士或律師就個案確認。