實價登錄是免費的、公開的、政府的。
但大部分人查完之後，反而更容易出錯價。
不是資料有問題。是很多人不知道——那裡面有幾筆，根本不能拿來比。
我把海線四區（沙鹿、清水、梧棲、龍井）115 年的 725 筆成交逐筆算過一遍，整理出四個最常踩的陷阱。
1. 總價低，不等於便宜
梧棲有 36 筆成交落在「200 萬出頭」。
只看總價，你會覺得撿到了。
但那是 5～7 坪的套房，單價 35.5 萬/坪。而梧棲全區電梯宅的中位單價是 20.98 萬/坪。
換句話說——那批「最便宜的房子」，其實是全區最貴的單價。
這 36 筆還集中在兩棟樓（居仁街 63 巷 18 號、自強一街 90 巷 35 號）。它們混進統計，會讓整區的價格分布看起來比實際便宜：原本「500 萬以下」有 49 筆（21%），把套房拉掉只剩 13 筆（7%）。
便宜的不一定是撿到，可能只是坪數很小。
2. 中位數，可能沒有代表性
龍井全區電梯宅中位單價是 30.34 萬/坪。
聽起來很有參考價值。但把屋齡拆開：
| 屋齡 | 中位單價 | 樣本 |
|---|---|---|
| 5 年內新屋 | 35.16 萬/坪 | 33 筆 |
| 20 年以上中古 | 16.30 萬/坪 | 13 筆 |
差 116%，而且中間幾乎沒有成交（11～30 年只有 19 筆）。
所以 30.34 是兩堆房子平均出來的數字——沒有一間房子在那個價位附近。拿它去出價，買新屋被打槍，買中古出太高。
⚠️ 中位數只有在「這一區的房子長得差不多」時才好用。一區裡有兩個市場，就必須拆開看。
3. 有 7.4% 的成交，不能當行情
725 筆裡面，有 54 筆的備註寫著「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」。
那是什麼意思？爸爸賣給兒子、公司賣給員工、共有人之間互相過戶。價格可能遠低於市價，也可能為了節稅刻意做高。
那不是市場行情，是家務事。
實價登錄有標示，但它不會幫你剔除——你得自己去看備註欄。這幾筆混進去，整個平均就歪了。
4. 四成的房子，不能看每坪單價
725 筆裡有 291 筆是透天，佔 40.1%。
實價登錄對透天不提供每坪單價。不是漏掉，是刻意的：
- 總價裡含土地持分，土地與建物的比例每一間都不一樣
- 很多透天有頂樓加蓋、陽台外推、其他增建，那些面積沒有登記
你硬要拿總價除以建坪，算出來的數字沒有意義。透天只能比總價與建坪區間。
那到底要怎麼查才對
看到任何一筆成交，先問自己一句：
這一筆，能不能跟我要買的那間比？
四個「不能比」：
- 坪數差太多 → 不能比
- 屋齡差十年以上 → 不能比
- 備註寫特殊關係 → 不能比
- 一個透天一個大樓 → 不能比
能比的才留下來。剩下三五筆，比一百筆有用。
最後講一句實話
我做這四區的分析花了很多時間，不是因為抓資料難，是因為清洗難。
抓下來只要幾分鐘，但要一筆一筆判斷「這筆能不能用」，那才是真正花時間的地方。
而市面上大部分的「行情表」，跳過的就是這一步。
想自己查
海線四區的逐筆明細都整理好了，可以搜尋社區、路名、屋齡、型態，每一筆特殊關係交易都有標記：
不熟悉實價登錄操作的，可以先看 實價登錄怎麼查。
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網，115 年 1–7 月。