準備賣房，找了三家仲介來估。A 說 1,200 萬，B 說 1,280 萬，C 說 1,380 萬。
很多屋主的直覺是：給 C 賣，價錢最好。
估價不是成交價
估價是仲介嘴巴說的，成交價是買方真的付的。中間差的那一段，最後是你的時間在付：掛半年沒人出價、一路降價，買方反而覺得「這間是不是有問題」。
我不是說 C 一定亂估。我是說：你要看他估這個數字的根據。
仲介本來就該給你資料
這件事很多屋主不知道：內政部《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》寫明：
受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。
也就是說，在你簽委託書之前，每一家都應該拿得出他們公司近三個月的成交資料。
所以面對三個估價，問同一句話就好：
「這個數字，是參考哪幾筆成交？」
自己也對一次
不用全靠仲介。你自己可以查：
- 同社區、同條路近一年的實價登錄：看成交單價，不是總價；車位要拆開算。怎麼查、哪裡容易看錯，寫在實價登錄怎麼查。
- 海線的社區，我把 148 個社區的成交整理在社區成交索引。
- 把你心裡的價格丟進賣方實拿速算：扣掉房貸、稅、服務費，實際拿回多少。這個數字才是你的底線。
委託書上那個價格，要想清楚再寫
委託書一定會寫「委託銷售價格」——依規定，這個金額沒寫，委託契約無效。它代表你願意用這個價格出售。
所以寫之前先想好兩個數字：
- 開價：參考成交行情、保留議價空間
- 底價：低於這個你不賣，通常就是實拿速算算出來的那條線
底價不用寫在委託書上，但要寫在你自己心裡。
你可以自己查
- 行政院〈不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項〉：https://www.ey.gov.tw/File/D34DC4826DA9A991?A=C
- 內政部實價登錄查詢：https://lvr.land.moi.gov.tw/
⚠️ 實價登錄有申報時差，最近一兩個月的成交可能還查不到；特殊交易（親友、急售）也要排除。
一句話
估價高不是本事，拿得出成交資料才是。
想知道你的房子在海線大概落在哪個區間？把地址給我，我把同社區、同路段的成交整理給你看，數字怎麼來的一筆一筆攤開。
本文依內政部公告之定型化契約應記載事項整理（2026-10-23），僅供參考。