有人拿實價登錄的截圖問我：梧棲 200 萬就有房子，是不是真的？
是真的。但那不是你想的那種房子。
那 36 筆是什麼
115 年上半年梧棲區的成交資料裡，有 36 筆總價落在 200 萬出頭。我把它們單獨拉出來看：
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 中位面積 | 6.3 坪 |
| 中位總價 | 214 萬 |
| 中位單價 | 35.5 萬／坪 |
而且集中在兩個地址：居仁街 63 巷 18 號 18 筆、自強一街 90 巷 35 號 13 筆——兩棟就佔了 31 筆。
6.3 坪是什麼概念：一個房間加一套衛浴，放得下床和一張桌子。
真正該注意的是單價
這批套房的單價是 35.5 萬／坪。
同一期梧棲的一般電梯宅是 20.98 萬／坪。
套房比一般住宅貴了 69%。
便宜的是總價，不是房子。單價反而是全區最高的一群。
把它們拿掉之後，梧棲長這樣
這 36 筆會嚴重扭曲「梧棲多少錢買得到」這個問題的答案：
| 含套房 | 排除套房 | |
|---|---|---|
| 500 萬以下的成交 | 49 筆（21%） | 13 筆（7%） |
差了三倍。
排除之後，梧棲的主力價格帶是 500～800 萬，81 筆、佔 42%（以 194 筆一般住宅為母數）。
那才是你實際會遇到的價格。
所以
看實價登錄的時候，總價低的那一批先看坪數再看價格。
不是說套房不能買——收租、單身自住都有它的道理。但如果你要找的是一家人住的房子，那 36 筆對你來說等於不存在，卻會讓你對整個區域的行情產生誤判。
資料來源：內政部實價登錄，梧棲區 115 年 1–6 月成屋買賣，共 242 筆，其中一般住宅 194 筆。完整分析與可搜尋的逐筆清單在梧棲區 115 年成交分析。